拿地保守的萬科 570萬平物流地產目標

時間:2018-03-09 12:53   編輯:www.dh-w.com

 6月2日,萬科集團公布5月份銷售情況,5月實現銷售麵積242萬平方米,銷售金額358.9億元。至此,前五月萬科累計實現銷售麵積1520萬平方米,同比增長41.1%,銷售金額2280.5億元,同比增長54.9%。

  在6月5日的五月份銷售電話會議中,萬科董秘朱旭指出,五月份,萬科銷售麵積和金額環比均有所下滑,而這也是目前大部分房企都麵臨的境遇。

  事實上,在當前金融去杠杆的背景以及監管政策趨嚴的背景下,無論是開發企業還是消費者信貸都在收緊。

  朱旭指出,房地產融資方麵未來趨勢比較緊,審批需要的時間增加,房地產企業通過券商資管通道融資基本被叫停,地產企業資金流會更加緊張。

  同時,客戶信貸開始明顯收緊。從萬科的數據來看,去年隻有10%的客戶一次性付款,到今年5月份這個比例上升至20%,使用按揭客戶比例由90%下降到80%。

  這折射到銷售上就是,在認購資格受到限製,住房按揭貸款額度緊縮的情況下,認購後放棄簽約現象在明顯增加。

  所以,從大環境上,房地產行業整體麵臨銷售下滑,與此同時,行業的分化也日趨嚴重。據觀點地產新媒體此前發布的《觀點指數 | 2017年1-5月中國房地產企業銷售金額TOP100》顯示,排名前十的房企合約銷售約占整個榜單的46%,小房企的生存空間被進一步壓縮,行業集中度明顯加速。

  對於其中的原因,朱旭以美國房地產行業作為比較,她指出,目前美國排名第一房企的市占率在6%-8%,而我國龍頭房企的市占率在3%-4%。對此之下,我國龍頭房企市占率仍有的提升空間。

  同時,朱旭認為,大房企因布局範圍廣而受到政策影響相對較低和大房企融資能力強也是促使行業集中度提升的原因。

  另一方麵,從企業的擴張方向來看,過去房地產整體行業的回報率比較高,企業都是以內生的擴張,但是隨著地價成本越來越高,各大房企越來越多的通過並購來獲得更多的發展空間,這也將導致大房企的市場占有率上升得更快。

  在拿地方麵上,據了解,前五月萬科共攬獲64個項目。對於這樣的一個成績,朱旭表示,因為土地市場競爭激烈,地價持續上升,所以萬科拿地還是相對保守的。不過,雖然在拿地沒有具體的麵積和金額目標,但萬科也不希望土地儲備下降。因此,還是會根據市場情況去尋找能夠達到收益要求的項目。

  值得注意的是,雖然拿地相對保守,但萬科在5月份還是連續斬獲了位於嘉興、西安和中山的3個物流項目,項目總建築麵積21萬平方米,權益建麵15萬平方米。

  據了解,截止到去年年底,萬科物流地產鎖定項目總麵積約420萬平方米,今年計劃再增加150萬平方米。

  朱旭指出,一般來說,物流地產項目開發周期短,項目獲取後一年可進入經營狀態。而且物流項目土地和建安成本都明顯低於其他持有型物業,租金回報水平相對較高。

  而萬科作為綜合性發展商,在項目獲取上相對純物流企業來說有優勢,目標可實現性高。同時表示,未來萬科希望能夠通過並購來獲得更多的物流項目。

  相對於租金回報水平較高的物流地產項目,萬科的長租公寓似乎並沒有如此樂觀。朱旭指出,雖然存量市場巨大,但目前長租公寓無論從收入還是利潤,對公司的貢獻還是很微小的。

  但在國家發展住房長效機製,提倡租售共舉的背景下,萬科表示,將在這方麵也會投入更多的資源。據了解,去年底,萬科長租公寓已超過5萬間,這個數量在今年會翻倍,增加到10萬。除了目前布局較多的廣州、廈門外,深圳也將成為萬科長租公寓重點布局的城市。

  而對目前大熱的裝配式建築,朱旭表示,萬科主要做預製混凝土裝配式建築或者工業化建築。目前在萬科的項目中,100%的內牆都是裝配式的內牆,這樣的一種工藝將會使生產和裝配中誤差可得到精確控製,但與此同時,鋼結構的工業化住宅較少,也會帶來更高的建築成本。

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